Wohn-Riester fürs Eigenheim – was zu tun und zu beachten ist

Mit Wohn-Riester will der Staat Bürgern dabei helfen, dass ihre Immobilie schneller schuldenfrei dasteht und somit sich als Altersvorsorge lohnt. Im Alter mietfrei wohnen und den Kindern etwas vererben wünschen sich viele Menschen. Wenn man keine Miete zahlt braucht man auch weniger Rente vom Staat. Denn gesparte Kosten sind das sicherste Einkommen. Und – gesparte Kosten müssen nicht versteuert werden.

Deswegen ist Wohn-Riester sehr beliebt, wird aber von vielen nicht oder falsch verstanden. Bedingung: Wer sein Haus mit Wohn-Riester finanziert, muss es selbst bewohnen. Doch stellen sich Fragen. Was, wenn ich beruflich umziehen muss, ich mich räumlich verkleinern will oder ich meinen Kindern die Immobilie überlassen möchte?

Also zuerst einmal stellen wir fest. Eine eigene, mietfreie Wohnung ist für Rentner ein wichtiges Plus. Wer jung ist, denkt meist noch nicht daran. Wenn man mit Mitte 20 vielleicht erst ein paar Arbeitsjahre hinter sich hat oder nach der Universität am Anfang der Karriere steht, braucht man sein Geld für andere Dinge. Kein Wunder also, dass Immobilienkäufer meist nicht mehr zu den jungen Menschen zählen.

In der Regel sind Käufer in Deutschland zwischen 30 und 50 Jahre alt. Der Durchschnitt beim ersten Erwerb einer eigenen Immobilie liegt demnach bei 39 Jahren.

Doch muss man wirklich so lange warten, um in den Besitz einer Immobilie zu gelangen? Nicht unbedingt, denn wer jung finanziert, hat länger etwas von der eigenen Immobilie. Und wer schon jung seine Sparstrategie auf den Wohnungserwerb abstellt kommt in der Regel eher ans Ziel, als der der erst mit 30 beginnt.

Früh Eigenkapital aufbauen

Wer nicht bis Ende 30 warten will, sollte sich vorbereiten. Ohne eigene Mittel geht es nicht. „Als Faustregel gilt ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises.“

Also: So früh wie möglich anfangen, zu sparen. Eine Möglichkeit für junge Verbraucher kann das Sparen in börsengehandelten Fonds sein. Ein breit gestreutes Aktienportfolio im Deutschen Aktienindex Dax brachte bei einem 20-jährigen Anlagehorizont historisch im Mittel 8,9 Prozent Rendite pro Jahr, erklärt das Deutsche Aktieninstitut (DAI). Auf diese Weise lässt sich mit ein wenig Weitsicht Eigenkapital aufbauen.

Der richtige Zeitpunkt zum Einsteigen

In Zeiten, in denen oft von steigenden Immobilienpreisen und überteuerten Mieten die Rede ist, stellt sich für viele die Frage: Wann sollte ich in den Markt einsteigen? Wer jetzt baut oder eine Immobilie erwirbt, sollte langfristig denken. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus sollte man eine langfristige Zinsbindung von mindestens zehn Jahren, besser noch 15 oder 20 Jahren wählen.“

Je mehr an die Belastungsgrenze finanziert wird, umso länger muss die Zinsbindung sein. Zwar kosten Kredite mit einer Laufzeit von 15 oder 20 Jahren etwas mehr Zinsen. Aber Käufer haben die Gewissheit, dass die Zinssätze sich in dieser Zeit nicht ändern.

Laut FMH liegt der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren bei 0,69 Prozent. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren zahlen Kunden im Durchschnitt 0,98 Prozent Zinsen, bei 20 Jahren Zinsbindung sind es 1,20 Prozent.

Angebote zur Immobilienfinanzierung vergleichen

Entscheiden sich junge Käufer mit wenig Erspartem dennoch für eine Immobilienfinanzierung, sollten sie mit „spitzem Bleistift“ rechnen, um ein Scheitern zu verhindern. Die Kreditrate sollte auch bei sinkendem Einkommen problemlos verkraftbar sein, auch dann, wenn man den Job wechselt oder sich ein Kind ankündigt.

Um eine passende Finanzierung zu finden, ist es wichtig, Angebote von mehreren Banken einzuholen. Als Vergleichsgröße dient der effektive Jahreszins. Damit diese Zahl allerdings aussagekräftig und vergleichbar ist, sollten die Laufzeiten und Zinsbindungszeiten der unterschiedlichen Angebote gleich sein.

Auch der Finanzierungszeitraum sollte passend gewählt werden. „So lange wie die Bank mitmacht. Das könnten bei jungen Menschen auch bis zu 40 Jahre sein. Wichtig sei, dass man im Immobilienmarkt dabei ist und Zwischentilgungen vornehmen kann.

Junge Immobilienkäufer sollten deshalb nicht auf Biegen und Brechen versuchen, sofort ihr Traumhaus zu finden. Stattdessen könne das erste Objekt auch als Zwischenschritt eine vermiete Wohnung sein, die später einmal verkauft werden kann. Mit dem Ertrag kann man dann zur richtigen Zeit in die selbstgenutzte Wohnung einsteigen.

Keine Zeit und keine Förderung verschenken

Mit Wohn-Riester können Arbeitnehmer sehr früh gezielt darauf hin sparen. Einzige Bedingung für die staatliche Finanzspritze beziehungsweise Steuerersparnis, die runde 900 Euro pro Jahr betragen kann: Mit einem Wohn-Riester-Vertrag binden Sie sich ein Leben lang oder bis zum 85. Geburtstag an die so geförderte Immobilie. Die Förderung setzt voraus, das man selber in der Wohnung wohnt.

Doch um die Riesterförderung mitzunehmen kann man den Riestervertrag so früh wie möglich beginnen und besparen. Jedes Jahr erhält man dann Förderung und Steuererstattungen, die sonst verloren sind. Wenn man dann eine eigene Wohnung kaufen möchte, kann man das angesparte Geld aus dem Riestervertrag nutzen. Das kann sich auch schon jemand mit 20 Jahren und geringem Einkommen leisten.

Planung ist da alles und hier ist Zeit Geld.

Wohn-Riester abbrechen wird teuer

Wer den auf dem Wohn-Riester-Konto angesparten Betrag einfach abheben oder nicht selber in dem Haus wohnen will oder wer das geförderte Haus weiterverkaufen möchte, muss sofort alle erhaltenen Vergünstigungen zurückzahlen. Denn dann werden die staatlichen Fördermittel nicht mehr für den Zweck der Rente eingesetzt, sondern laut Gesetz „schädlich“ verwendet. Das Finanzamt wird umgehend eingesparte Steuern für den Gesamtbetrag Ihres „Wohnförderkontos“ zurückfordern.

Riester-Förderung trotz Immobilienverkauf

Aber Lebensumstände und -pläne können sich ändern. So könnte es sein, dass Sie Ihre mit Wohn-Riester geförderten vier Wände verkaufen müssen oder vorübergehend nicht selbst nutzen können. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber wenige „unschädliche“ Auswege gelassen, damit Sie erhaltene Fördermittel nicht zurückzahlen müssen.

Fall eins: Sie verkaufen Ihre mit Wohn-Riester geförderte Immobilie

• Entweder möchten Sie sich woanders niederlassen und am neuen Standort wieder eine eigengenutzte Immobilie bauen oder erwerben. Wohn-Riester läuft ohne Rückforderung weiter, wenn Sie in Ihr neues Eigenheim einen Betrag investieren, der dem Stand Ihres Wohnförderkontos entspricht. Zeitrahmen für diese vertragliche Umwidmung: ein Jahr vor Aufgabe der zuerst genutzten Immobilie oder bis zu vier Jahre danach.
• Oder Sie verkaufen Ihre Immobilie und der Erlös fließt in einen neuen Riester-Vertrag. Wenn sie den Verkaufserlös innerhalb eines Jahres in eine Riester-Rente, einen -Fonds- oder -Banksparplan anlegen, kann die Riester-Förderung „unschädlich“ weiter genutzt werden.

Fall zwei: Wohn-Riester wird nach vorübergehendem Umzug fortgesetzt

• Wenn Sie aus beruflichen Gründen bis zu einem Jahr vorübergehend aus Ihrer Immobilie ausziehen, ist das förderunschädlich.
• Dauert die Abwesenheit länger, dürfen Sie Ihre geförderte Immobilie zeitlich begrenzt einem Dritten vermieten oder unentgeltlich überlassen. Indem Sie beispielsweise das zeitlich begrenzte Wohnrecht vertraglich festzurren, müssen Sie es dem Finanzamt glaubhaft machen. Spätestens mit Beginn der Rente oder mit Vollendung des 67. Lebensjahres müssen Sie wieder Ihr Wohn-Riester-Haus oder die Eigentumswohnung selbst nutzen. Andernfalls muss dann noch die komplette Förderung zurückgezahlt werden.

Wohn-Riester bei Scheidung

• Wird die durch Wohn-Riester geförderte Immobilie wegen einer Scheidung verkauft, kann der Erlös innerhalb von vier Jahren in eine andere Wohnmöglichkeit investiert werden.
• Die Förderung geht ebenfalls nicht verloren, falls ein ehemaliger Ehepartner in der mit Wohn-Riester geförderten Immobilie wohnen bleibt.

Wohn-Riester und Pflege

• Wer eine geförderte Immobilie verkauft, kann sich auch auf der Basis der Wohn-Riester-Förderung innerhalb von vier Jahren in eine Anlage für altersgerechtes Wohnen einkaufen.
• Ziehen Eheleute aus dem mit Wohn-Riester geförderten Haus aus, weil sie krank oder pflegebedürftig sind, bleiben sie Eigentümer der Immobilie. Wohnt ein Partner weiter darin, bleibt alles beim Alten. Wird die Immobilie aber vermietet oder verkauft, bevor sie 20 Rentenjahre genutzt worden ist, muss nachversteuert werden.

Eine durch Wohn-Riester geförderte Immobilie erben

• Sollte ein Ehepartner versterben, muss der Hinterbliebene in der Riester geförderten Immobilie wohnen, damit das Finanzamt keine Nachforderungen stellt. Wohnen der Ehepartner und kindergeldberechtigte Kinder des Verstorbenen nicht ohnehin schon in der finanzierten Immobilie, haben sie 12 Monate Zeit, diese zu beziehen.
• Waren die Verstorbenen Rentner und jünger als 85 Jahre, haben sie noch reguläre Steuern auf das Wohnförderkonto gezahlt. Die Erben übernehmen mit der Immobilie auch diese Steuerzahlungen. Bereits erhaltene staatliche Zulagen und Steuervorteile müssen sie allerdings nicht zurückzahlen. Darüber hinaus müssen sie sich als Eigentümer der Immobilie eintragen lassen und das Wohneigentum selbst nutzen.

Lassen Sie sich beraten – es lohnt sich

Es ist immer empfehlenswert sich so früh wie möglich beraten zu lassen. Einen von uns zertifizierten unabhängigen Wirtschaftsplaner können Sie unter unserer Kontaktadresse anfordern. Die Beratung ist dann für Sie kostenlos.