Augen auf beim Wohnungskauf
Worauf Sie achten sollten
In Deutschland gilt die Immobilie – ob selbst bewohnt oder vermietet – gemeinhin als die ideale Altersvorsorge. Sie ist der Fels in der Brandung, wo alle anderen Küstenabschnitte bereits überschwemmt sind – oder um es ein bisschen weniger poetisch auszudrücken:
Die Immobilie vereint Sicherheit und Ertrag in Perfektion.
Eine Immobilie kann ein gutes Investment sein, muss es aber nicht. Oft werden grundlegende Dinge nicht beachtet und es entstehen unnötige Probleme. Wie oft hört man von schlechten Erfahrungen und Enttäuschungen die dann Ängste und Bedenken vor einer solchen Investition auslösen.
In der Regel stellt man bei näherer Betrachtung fest, das der Käufer keinen fachkundigen Makler eingeschaltet und in Eigeninitiative gehandelt hat. Auch bei der Vermietung beruhen die sogenannten schlechten Erfahrungen darauf, das keiner professionellen Hausverwaltung die Auswahl und Betreuung der Mieter übertragen wurde. Erstens kostet so eine Hausverwaltung sehr, sehr wenig und zweitens sind diese Kosten von den Mietern im Rahmen der Nebenkosten zu tragen. Also da sind wir beim Sparen am falschen Platz.
Vor allem bei einer vermieteten Wohnung wo es um Rendite und Wertsteigerung geht ist eines wichtig:
Lassen Sie sich nicht von Ihren Gefühlen leiten.
Im Gegensatz zu vielen anderen Geldanlagen kann man Immobilien sehen und anfassen. Man projiziert schnell Hoffnungen und Ängste, Vorstellungen und eigene Vorlieben in den zukünftigen Kauf einer Wohnung. Der Gedanke – möchte ich hier wohnen oder gefällt mir die Wohnung für mich selber, ist bei den eigenen vier Wänden angebracht. Bei der vermieteten Immobilie als Anlageprodukt für hohe Rendite gilt nur der kaufmännische Gedanke, alles andere ist bei der Besichtigung zusammen mit der Garderobe an der Eingangstür abzulegen.
Ganz hart ausgedrückt:
Eine Renditeimmobilie soll nicht gefallen sondern sie soll sich rechnen
Da hat die Gefühlswelt gar nicht mitzureden – da zählt nur der spitze Bleistift. Denn eine Wohnung die mir oder meiner Frau gefällt, gefällt einem potentiellen Mieter vielleicht gar nicht. Eines ist sicher – gewohnt wird immer – auch in Häusern die nicht wunderschön sind aber praktisch, die gut liegen, wo man es nicht weit zur Arbeit hat oder, oder …
Hier gibt es nur einen Rat: Gefühle ausschalten und Bleistift ansetzen. Bei wenigen Investments ist rationales Handeln so wichtig wie bei Immobilien. Liebhaberei zählt da nicht – was zählt ist Lage, Lage und Rendite. Gefühle und Emotionen gilt es, unter allen Umständen zu vermeiden.
Optimal ist es, wenn – Gefühl und Verstand – befriedigt sind. Gefällt mir nicht so richtig aber rechnet sich traumhaft, ist besser als – hat mir zwar gut gefallen aber rechnet sich nicht.
In der Regel denken die meisten Verbraucher beim Kauf einer Immobilie an die Altersvorsorge. Dabei ist es nicht entscheidend, ob die Immobilie als Eigenbedarf oder für eine Vermietung erworben wird. Sie soll schlichtweg das Geld sichern und dafür sorgen, dass man im Alter finanziell ausgesorgt hat und auch der Rente ohne Angst und Schrecken entgegensehen kann.
Wo der meiste Wert zu finden ist
Soll sich der Wert einer Immobilie steigern, dann muss diese vermietet werden. Zwar kann man auch bei Eigenbedarf eine Wertsteigerung erreichen. Allerdings nur in einem geringeren Umfang.
Zudem muss das Objekt so gewählt werden, dass es strategisch günstig liegt. Die Infrastruktur muss ebenso stimmen wie die Nachbarschaft in unmittelbarer Nähe zur Immobilie. Bei der Lage ist es wichtig günstig zu kaufen. Das ist heute meist nur noch in den kommenden Stadtvierteln zu erreichen. Die Top und Citylagen sind meist ausverkauft und inzwischen auch viel zu teuer.
Eine Immobilie ist eine mittel-bis langfristige Investition. Wer auf eine Verdoppelung seines Eigenkapitals abzielt sollte bei der Auswahl des Standortes die Entwicklung der Infrastruktur einer Stadt einplanen. Die Wohngebiete verlagern sich in der Regel immer von der City in die dazu nächstgelegenen Stadtviertel. In der City werden die Mieten immer höher und sind für viele Mieter einfach zu hoch. Also weicht man auf die umliegenden Stadtviertel aus. Diese werden von der Stadtverwaltung immer mehr erschlossen und die Infrastruktur von Verkehrsanbindungen, Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Lokalen entwickeln sich parallel zum Zuzug der Bevölkerung. Somit ist eine Wertsteigerung der Immobilie vorhersehbar. Wer dann nach 10 oder 15 Jahren verkaufen will liegt genau in diesem Trend. Nicht zu verachten ist auch der Aspekt, das der Gewinn aus einer aus dem Privatbesitz verkauften Immobilie steuerfrei ist. Eine der letzten Steueroasen in der Bundesrepublik Deutschland.
Zu empfehlen ist immer einen ortskundigen Makler als Berater zu konsultieren und nicht als Laie alleine eine solche Kaufentscheidung zu treffen. Die Maklerkosten rechen sich hier in jedem Fall. Ein guter Makler sorgt auch dafür das sich eine bewährte Hausverwaltung um das Objekt und deren Mieter kümmert.
Wenn diese Grundsätze beachtet werden zählt die Anschaffung einer vermieteten Wohnung heute zu den besten Kapitalanlagen die Sicherheit und überdurchschnittliche Rendite verbinden.
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