Gibt es im Mietrecht Sonderrechte für ältere Menschen?
Die Kündigung betagter Mieter, die meist schon über Jahrzehnte in den gleichen vier Wänden wohnen, sorgt immer wieder mal für großen Aufruhr in der Öffentlichkeit.
Dabei stellt sich die Frage, haben Ältere nun besondere Rechte beim Wohnen oder nicht ?
Die allgemein gefühlte Erwartung tendiert wahrscheinlich zu einer positiven Beantwortung der Eingangsfrage. Doch das Mietrecht beruht auf dem Prinzip der Gleichbehandlung von Mieter und Vermieter.
Bauliche Veränderungen weil man alt geworden ist
Beispiel Barrierefreiheit.
Nach der geltenden Rechtslage können Mieter von ihren Vermietern die Zustimmung von baulichen Veränderungen verlangen, wenn dies wegen einer Behinderung erforderlich oder ratsam ist (§ 554a BGB).
Das Gesetz lässt also einen Eingriff des Mieters in fremdes Eigentum zu. Man sollte sich nicht nur auf den behindertengerechten Umbau, so wie es im Wortlaut des Gesetzes formuliert ist, fokussieren.
Das Recht des Mieters ließe sich auch auf die Bedürfnisse im Alter ausdehnen. Eine solche Auslegung käme dem Wunsch nach längerem selbstbestimmtem Wohnen entgegen
Müssen betagte Mieter umfangreiche Bauarbeiten dulden?
Es ist zu unterscheiden, ob es sich bei den Bauarbeiten um Instandsetzungs- oder um Modernisierungsarbeiten handelt. Instandsetzungsarbeiten dienen der Behebung von Schäden und sind daher uneingeschränkt von jedem Mieter zu dulden. Modernisierungsarbeiten, also Arbeiten, die der Verbesserung oder Schaffung neuen Wohnraums oder der Einsparung von Energie und Wasser dienen, sind vom Mieter hinzunehmen, wenn er sich nicht auf Härtegründe berufen kann. Hohes Alter und Gebrechlichkeit werden von den Gerichten im Falle von Modernisierungsarbeiten als Härtegrund anerkannt.
Gesetzgeber für Anpassungen aufgeschlossen
Als Beispiel kann man den Einbau „fühlender Böden“ ins Feld führen, die Stürze signalisieren und Hilfe veranlassen. Der Gesetzgeber sei für eine Anpassung des Miet- und Wohnrechts an neue Entwicklungstrends durchaus aufgeschlossen.
Man hat eine Änderung des Wohneigentumsgesetzes durchgeführt, die den Weg für den Einbau von Lademöglichkeiten im Zuge der Elektromobilität freigemacht hat. Eine ähnliche Anpassung im Sinne älterer Mieter kann man sich auch bei der Regelung zur Barrierefreiheit vorstellen. Noch sind diese Regelungen aber Wunschvorstellungen und setzten ein Einvernehmen beider Seiten voraus.
Kein Sonderstatus beim Kündigungsschutz
Beim Widerspruch gegen eine Kündigung des Vermieters (§ 574 BGB) hingegen zeigt sich klar, dass es keine Sonderrechte für Ältere gibt. Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.
Durch Gerichtsurteile zu Gunsten der älteren Mieter sah es so aus, als ob tatsächlich ein besonderer Kündigungsschutz besteht. Das war falsch. Besteht Eigenbedarf, besteht ein Kündigungsgrund, unabhängig davon, wie alt der Mieter ist. Dazu besteht jetzt eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes.
Ein Rückschlag für ältere Mieter: Die höchsten deutschen Zivilrichter hoben diese zwei Urteile wieder auf. Dort muß jetzt geklärt werden, ob ein Härtefall vorliegt, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. In beiden Fällen muss das in neuer Verhandlung festgestellt werden. In solchen Fällen ist von Amts wegen ein Gutachten einzuholen – nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend macht.
Somit gibt es nun doch keinen pauschalen Schutz, wonach zum Beispiel einem 80-Jährigen generell kein Umzug zuzumuten ist. Statt dessen muss immer der Einzelfall geprüft werden.
Fazit : „Ältere haben keinen Sonderstatus beim Kündigungsschutz“.
Das Gleiche gelte auch für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB). Bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) sei aber die wirtschaftliche Härte unter Berücksichtigung der besonderen Einkommenssituation im Alter zu prüfen. Das ist schließlich ein Kriterium, das Ältere von Erwerbstätigen unterscheidet: Sie können aus eigener Kraft an ihrer finanziellen Situation nichts mehr ändern.
Schlussfolgerung
Eine Sonderstellung von Älteren gibt es nicht, es wäre im Grunde genommen gar nicht hilfreich, sondern wendet sich unter Umständen gegen diese bei der Wohnungssuche. Vermieter würden sie dann wohl bei der Auswahl meiden, wenn andere Interessenten für die Wohnung vorhanden sind.